Kısa cevap: İstanbul'da bir dairede tadilata başlamadan önce üç şeyi netleştirmeniz gerekir: apartman veya site yönetiminden yazılı onay, taşıyıcı sisteme dokunulup dokunulmayacağı, ve ilçe belediyesinin ruhsat gerektirip gerektirmediği. Bunlar atlandığında iş durdurulur, para cezası kesilir ve yapılan imalat söktürülebilir. Aşağıdaki dokuz madde, sahada en sık aksayan noktaların sırası.
1. Yönetimden yazılı onay almadan işe başlamayın
Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölümünüzün içinde kalan ve ortak alanları etkilemeyen işler için kat malikleri kurulundan karar çıkarmanızı zorunlu tutmaz. Ama iki şey bunu değiştirir: yönetim planında tadilat için bildirim veya onay şartı varsa, ya da yapacağınız iş ortak alanı, cepheyi, tesisat kolonlarını veya taşıyıcı sistemi etkiliyorsa.
Pratikte İstanbul'da neredeyse her apartman ve sitede yönetim, tadilat öncesi bildirim ister; çoğunda depozito alınır ve çalışma saatleri yazılı olarak tebliğ edilir. Sözlü izin almayın. Yönetici değiştiğinde ya da bir komşu şikayet ettiğinde, elinizde yazılı bir belge yoksa iş durur. Bir e-posta ya da imzalı tek sayfa yeterli; içinde işin kapsamı, başlangıç ve tahmini bitiş tarihi, çalışma saatleri ve asansör kullanımı yazsın.
2. Hangi duvara dokunulur, hangisine dokunulmaz?
Taşıyıcı sistem — kolon, kiriş, perde duvar ve döşeme — hiçbir koşulda kesilmez, delinmez, incelmez. Bu bir tercih değil, yasak. Taşıyıcıya müdahale hem Kat Mülkiyeti Kanunu'na hem İmar Kanunu'na aykırıdır; deprem bölgesinde bir binanın taşıyıcısını zayıflatmak ayrıca ceza sorumluluğu doğurur.
Kaldırılabilen şey bölme duvardır: tuğla ya da gazbetondan örülmüş, yük taşımayan ara duvarlar. Ancak "duvar ince, demek ki bölme" akıl yürütmesi güvenilir değil. Betonarme perde duvarlar da bazen ince olur. Doğru yol, binanın mimari ve statik projesini ilçe belediyesinin imar arşivinden istemektir. Proje bulunamıyorsa — İstanbul'un eski yapı stokunda sık karşılaşılır — bir inşaat mühendisine yerinde tespit yaptırmak gerekir. Bu, tadilatın en ucuz sigortasıdır.
3. Hangi işler ruhsat gerektirir?
Boya, zemin değişimi, mutfak-banyo yenileme, dolap ve mobilya imalatı gibi işler için genellikle ruhsat aranmaz. Buna karşılık taşıyıcı sistemi ilgilendiren, bağımsız bölümün kullanım amacını değiştiren (konutu ofise çevirmek gibi) veya cepheyi etkileyen işlerde ilçe belediyesinden tadilat ruhsatı ve gerektiğinde statik proje onayı istenir.
Kural belediyeden belediyeye ve yönetim planından yönetim planına değişir. Sarıyer'de istenen belge Beylikdüzü'nde istenmeyebilir; sit alanı veya tescilli yapıysa devreye koruma kurulu girer. Tek doğru adres, projeye başlamadan önce ilçe belediyenizin imar müdürlüğüne sormaktır. Bu yazı bir hukuki görüş değil; sahadaki genel işleyişi anlatır.
4. Çalışma saatleri takvimin yarısını belirler
Gürültülü imalat — kırım, delme, kesim — için çalışma saatleri hem belediye düzenlemeleriyle hem yönetim planıyla sınırlanır. İstanbul'da yaygın uygulama hafta içi gündüz saatleriyle sınırlı çalışmak, hafta sonu ve resmi tatillerde gürültülü işe hiç girmemektir. Bazı rezidanslarda pencere daha da dardır.
Bunun takvime etkisi çoğu insanın beklediğinden büyük. Günde sekiz saat yerine beş saat kırım yapabiliyorsanız, kaba imalat aşaması bir buçuk katına çıkar. Takvimi kurarken bu kısıtı baştan hesaba katmak gerekir; sonradan "hızlandıralım" demek mümkün olmaz.
5. Islak hacmin yerini değiştirmek göründüğünden zordur
Banyo veya mutfağı başka bir odaya taşımak plan üzerinde kolay görünür. Sahada iki engel çıkar: pis su gideri eğimi ve tesisat kolonunun yeri. Gider borusunun kolona ulaşana kadar belirli bir eğimle inmesi gerekir; mesafe uzadıkça ya döşemeyi yükseltmek ya da tavan yüksekliğinden feragat etmek zorunda kalırsınız.
İkinci ve daha ciddi mesele su yalıtımıdır. Yeni ıslak hacmin altında komşunun yatak odası vardır. Yalıtım eksik yapıldığında sorun aylar sonra, komşunun tavanında görünür ve maliyeti sizin üstünüze kalır. Islak hacim taşıma kararı verilecekse, yalıtım detayı projede çizilmiş ve uygulaması denetlenmiş olmalıdır.
İstanbul'da tadilatın maliyetini yükselten şey mesafe değil, erişimdir.
6. Asansör ölçüsünü tasarımdan önce alın
Ölçüye göre üretilmiş bir gardırop ya da üç metrelik bir tezgah, asansöre girmiyorsa merdivenden taşınır; merdiven dönüşü dar ise cepheden vinçle alınır. Vinç bir günlük ek maliyet, trafik izni ve çoğu zaman yol kapatma demektir. Eski çekirdekte — Beşiktaş, Şişli, Kadıköy'ün eski sokaklarında — vinç kurulacak yer bulmak başlı başına bir mesele.
Bu yüzden ilk keşifte asansör kabin ölçüsü, kapı genişliği, merdiven dönüş genişliği ve bina girişinin ölçüsü alınır. Mobilya bu ölçülere göre parçalı tasarlanır. Sonradan öğrenilen bir asansör ölçüsü, bitmiş bir imalatı çöpe attırabilir.
7. Moloz ve hafriyatı planlamadan söküme başlamayın
İnşaat ve yıkıntı atıkları gelişigüzel atılamaz; ilçe belediyesinin belirlediği usulle, lisanslı taşıyıcıyla ve belirlenen döküm sahasına gönderilir. Konteyner koyulacaksa yol işgali için belediyeden izin gerekir. Bunu planlamayan projelerde moloz merdiven boşluğunda ya da otoparkta birikir; ilk komşu şikayetinde iş durur.
8. Komşu ilişkisi teknik bir kalemdir
Tadilat şikayetlerinin çoğu gürültünün kendisinden değil, haber verilmemesinden çıkar. İşe başlamadan önce alt ve üst komşuya, mümkünse kapıya asılacak kısa bir notla, işin ne kadar süreceğini ve hangi saatlerde gürültü olacağını bildirmek, sürecin en ucuz sigortasıdır.
Bir de hasar konusu var. Kırım sırasında alt katta çatlak veya sızıntı oluşabilir. İşe başlamadan önce alt komşunun tavanının fotoğraflanması — mevcut durum tespiti — sonradan çıkacak tartışmayı kesin olarak bitirir. Yüklenicinin sigortası olup olmadığını da baştan sorun.
9. Takvimi binanın yaşına göre kurun
İstanbul tek tip bir yapı stokuna sahip değil ve tadilat takvimi doğrudan buna bağlı. 1970–1990 arası yapılmış dairelerde tesisat, elektrik altyapısı ve döşeme kotları çoğu zaman baştan ele alınmak zorunda kalır; sürprizin çıkma ihtimali yüksektir ve bütçenin yüzde 15–20'si yedek tutulmalıdır. Yeni rezidanslarda ise yapı sağlamdır ama site yönetimi kuralları çok daha katıdır; orada takvimi uzatan şey teknik zorluk değil, izin ve saat kısıtıdır.
Hangi ilçede hangi yapı tipiyle karşılaşacağınızı ve bunun sürece etkisini İstanbul'da iç mimarlık sayfasında ilçe ilçe yazdım. Bütçenin hangi kalemlerde şaştığı konusu ise ayrı bir yazının konusu: iç mimarlık fiyatları ve neye ödeme yaptığınız.
Başlamadan önce elinizde olması gerekenler
- Yönetimden yazılı onay — kapsam, tarih aralığı, çalışma saatleri yazılı
- Bina mimari ve statik projesi — belediye imar arşivinden; yoksa mühendis tespiti
- Belediye teyidi — yapılacak iş ruhsat gerektiriyor mu
- Asansör, merdiven ve giriş ölçüleri
- Alt komşunun mevcut durum fotoğrafları
- Moloz atım planı ve gerekiyorsa yol işgal izni
- Yüklenici sözleşmesi — kapsam, süre, gecikme ve hasar maddeleri
Sık sorulanlar
İstanbul'da daire tadilatı için apartman yönetiminden izin şart mı?
Bağımsız bölümünüzün içinde kalan ve ortak alanları etkilemeyen işlerde kat malikleri kurulu kararı yasal olarak zorunlu değildir. Ancak yönetim planında bildirim veya onay şartı varsa ya da iş ortak alanı, cepheyi, tesisat kolonlarını veya taşıyıcı sistemi etkiliyorsa onay gerekir. Uygulamada İstanbul'daki hemen her apartman ve site yazılı bildirim ister; sözlü izinle başlamak risklidir.
Taşıyıcı duvar kaldırılabilir mi?
Hayır. Kolon, kiriş, perde duvar ve döşeme gibi taşıyıcı sistem elemanlarına müdahale edilemez. Yalnızca yük taşımayan bölme duvarlar kaldırılabilir. Hangi duvarın taşıyıcı olduğu binanın statik projesinden anlaşılır; proje yoksa inşaat mühendisi tespiti gerekir.
Tadilat için belediyeden ruhsat almam gerekir mi?
Boya, zemin, mutfak-banyo yenileme ve mobilya imalatı gibi işlerde genellikle ruhsat aranmaz. Taşıyıcı sistemi ilgilendiren, kullanım amacını değiştiren veya cepheyi etkileyen işlerde ilçe belediyesinden tadilat ruhsatı ve gerektiğinde statik proje onayı istenir. Kural ilçeden ilçeye değiştiği için işe başlamadan önce ilgili belediyenin imar müdürlüğüne sorulmalıdır.
Tadilatta hangi saatlerde çalışılabilir?
Gürültülü imalatın saatleri hem belediye düzenlemeleriyle hem apartman veya site yönetim planıyla sınırlanır. Yaygın uygulama hafta içi gündüz saatleriyle sınırlı çalışmak, hafta sonu ve resmi tatillerde gürültülü işe girmemektir. Rezidanslarda bu pencere daha dar olabilir; kesin saatler yönetimden yazılı olarak alınmalıdır.
Banyonun yerini değiştirebilir miyim?
Teknik olarak mümkün ama iki koşula bağlı: pis su giderinin tesisat kolonuna ulaşacak eğimi sağlanabilmeli ve yeni ıslak hacimde su yalıtımı eksiksiz uygulanmalı. Mesafe uzadıkça döşeme yükseltmek veya tavan yüksekliğinden feragat etmek gerekebilir. Yalıtım hatası genellikle alt komşunun tavanında görülür ve masrafı taşıyan taraf siz olursunuz.